Земля Обітована…

Краєвид Переяслав-Хмельницького району

Як українцям правильно і законно вирішити земельне питання

Україна володіє унікальними багатствами, створеними самою природою – це наші чорноземи, які у всьому світі були визнані еталоном ґрунтів. Але з цих самих причин, проблеми правового регулювання земельних відносин в Україні є болючими, політизованими і дискусійними не лише серед юристів, законодавців, політиків, а й у суспільстві в цілому. Думки лунають абсолютно протилежні, однак всі сходяться в одному: чинне земельне законодавство не відповідає сучасним потребам регулювання земельних відносин, так як Україна переходить на якісно нові, європейські стандарти регулювання економіки, а отже змінюється і ставлення до самого ринку землі.

«Безкоштовність» користування землею була однією з головних причин неефективного її використання в сільському господарстві. І в таких умовах сформувалась парадоксальна ситуація, коли при масовому нераціональному землекористуванні, у нас в наявності багато занедбаних і необроблених земель. Також за минулої влади, у державі був створений штучний дефіцит землі для бажаючих її отримати – чи то під фермерське господарство, чи під приватне подвір’я, сад або город. Натомість в українських селах нерідко трапляється, що родючі землі потрапляють до рук горе – орендарів сільських паїв, які використовують їх як завгодно, тільки не за призначенням. Все це походить від одного джерела – неврегульованості ринку землі. Тоді як у багатьох країнах, землю можна вільно купувати і продавати (безумовно в рамках національного законодавства) у нас спритні ділки, часто під політичним «дахом» створюють цілі латифундії за рахунок простого селянина. Коли, наприклад в США зараз налічується понад 630 тисяч фермерських господарств, які володіють величезною кількістю землі на правах власності та виробляють біля 80% всієї сільськогосподарської продукції в країні, нашими фермерами виробляється всього лише 6 – 8% сільгосппродукції. Так ось це відбувається не від того, що люди не хочуть купувати землю, а через відсутність чіткої законодавчої бази, яка регулює це питання. Погодьтесь, що мало хто схоче вкладати в сільське господарство кошти, не будучи власником землі. Окрім того, такий статус-кво сприяє розквіту у цій царині криміналу, корупції та інших сумнівних схем заволодіння землею.

Київщина – серце української землі

Я б хотів розглянути ці проблеми на прикладі Київщини – області, яка є справжньою аграрною житницею України і водночас чи не найбільше потерпає від непевного стану законодавчого забезпечення земельної реформи. Особливо розвинутим засобом незаконного заволодіння землею є земельне рейдерство, махінації із скупкою селянських паїв та афери у органах держгеокадастрів. Процвітає і тіньовий ринок землі. У корупційних схемах часто-густо задіяні державні посадовці, які покривають договірні оборудки. Ось буквально три місяці тому, співробітники СБУ заблокували механізм незаконного відчуження нерухомості з використанням державних електронних інформаційних ресурсів. Правоохоронці встановили, що група зловмисників, до якої входила державний реєстратор одного з комунальних підприємств Київської області, організували схему незаконного відчуження нерухомості та землі, з подальшим оформленням всього цього на підставних осіб. Задокументовано, що для здійснення оборудок з майном державний реєстратор використовувала електронний цифровий підпис, а спільники підробляли рішення Києво-Святошинського районного суду. Зловмисниця вносила недостовірні відомості до державного реєстру нерухомості та відчужувала земельні ділянки і будівлі, які належать до спільної власності територіальних громад Київщини. За попередньою оцінкою експертів, вартість незаконно відчуженого майна становить понад сімдесят мільйонів гривень.

Цей випадок є яскравим прикладом того безладу в земельному законодавстві, який бере свій початок ще з 90-х, коли землю тільки почали здавати в оренду. Через неврегульованість ринку, землю брали без торгів та аукціонів і під смішні 1-2 відсотка від нормативно-грошової оцінки. Договори укладали на 49 років і поки питання якось врегулювали, у такій оренді опинилась половина всіх державних земель, від чого держава щороку не доотримує близько мільярда гривень податків. Довести, що це – корупція, і анулювати вже укладені угоди, майже неможливо, адже закон не має зворотної дії.
Друга за популярністю в Київській області незаконна схема заволодіння землею, полягає у самозахопленні. При чому такі, з дозволу сказати, «бізнесмени» посягають переважно на землі державної власності, котрі чиновники приховують від сумлінних орендарів – фермерів. Так, наприклад у Броварському районі, Київської області люди вийшли на мітинг, з вимогою зупинити масштабне розкрадання земель, якому, на їхню думку сприяє керівництво управління Держгеокадастру в Броварському районі. За свідченнями людей, від цього органу йдуть системні відмови і громадянам, і землевпорядним організаціям у погодженні справ, допоки туди «не будуть занесені кошти». Крім того, землекористувачам постійно відмовляється у нормативно-грошовому оцінюванні земельних ділянок, яка обов’язково потрібна для того аби сплачувались податки – а це вже прямі збитки сільським громадам. Гальмується також виділення землі воїнам АТО та іншим пільговикам. Так ось, життєздатність цієї схеми забезпечують старі кадастрові карти. Річ у тім, щодо у 2013 році земельні ділянки не реєструвалися в державному кадастрі, а замість них існував закритий реєстр земель і лише з 2013-го, коли був створений Державний земельний Кадастр, співробітники земельних відділів почали переносити відомості з цього державного реєстру земель до електронного земельного кадастру. Утім нерідко ці дані не вносились або гальмувались і часто – густо це були якраз землі державного земельного фонду. Ці ділянки згодом отримували нові номери й незаконно передавались новим власникам.

Втім, варіантів захоплення земельних ділянок й без того може бути безліч – від примітивного самовільного захоплення землі за допомогою «тітушок» і без будь-яких підстав, до укладання рейдерами договорів оренди паїв чи земельних ділянок з селянами, які раніше вже передали цю ж землю в оренду іншому добросовісному орендарю. Окрім того, шахраї через корумпованих реєстраторів (як уже згадувалось вище) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєструють за собою права оренди на відповідні земельні ділянки на підставі підробних договорів оренди, судових рішень або інших документів.

Земельне питання: що з ним робити?

Насамперед, треба сказати, що безоплатна система приватизації земель державної та комунальної власності, що діє на сьогодні в Україні, є надзвичайно недосконалою – вона не забезпечує громадянам рівних можливостей для реалізації гарантованих законом прав. Натомість ця система виступає причиною несправедливого перерозподілу земельних ресурсів, криміналізує ситуацію навколо цього надзвичайно чутливого для селян питання. Таким чином, нам потрібно проводити такі земельні реформи, які законодавчо оформлять істотні зміни самого земельного ладу та потягнуть за собою перетворення форм власності на землю – головну цінність нашої країни. Демагогічна балаканина наших політиків і безкінечне продовження так званого земельного мораторію, мають на меті лише загравання на почуттях частини лівого електорату. При цьому, як правило, ці ж самі політики є або найбільшими українськими латифундистами і рейдерами або в межах своїх партій надають їм «дах». А насправді ж «мораторій на землю» є справжнім гальмом на шляху до рівноправного розвитку всіх форм господарювання на землі, створення нового демократичного земельного ладу в країні.

В ході проведення справжньої земельної реформи в Україні, потрібно було б: ліквідувати монополію держвласності на землю, реалізувати право кожного громадянина на отримання землі, децентралізувати управління земельними ресурсами, забезпечити вільний розвиток всіх дозволених законом форм землеволодіння та землекористування. Але щоб подолати у селян недовіру до безповоротності процесу роздержавлення, необхідно надати кожному працівникові сільськогосподарського підприємства право повної приватної власності на його земельний пай, нічим не обмежуючи права вільної купівлі або продажу цього паю. Цей захід значно поліпшить умови «фермеризації» землі та неминуче започаткує утворення ринку земель. Таких кроків від нас чекають й наші міжнародні партнери. Наприклад, згода Міжнародного валютного Фонду влітку 2017 року відстрочити ухвалення закону “Про обіг землі” зовсім не означає скасування такої вимоги. Над цим законом треба працювати! Окрім того, ці умови залишаються актуальними від інших міжнародних донорів України. Їхні експерти, які досліджували це питання, стверджують, що згідно цих досліджень, серед українських селян немає як такого, опору відкриттю ринку землі – чимало малих фермерських господарств вже працюють на власній землі, яку вони отримали ще в 1990-х. Багато з таких фермерів демонструють чималі економічні успіхи на селі.

Але поки що ми, як кажуть: «маємо те, що маємо». Прогресивні сили в парламенті і Президент України наразі, докладають максимум зусиль аби вийти з патової ситуації, яка склалася в умовах дії мораторію на землю. Так на минулому тижні Аграрний комітет Верховної ради України звернувся до Голови парламенту з пропозицією провести спеціальний «аграрний день» аби хоча б у першому читанні розглянути законопроекти: «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо управління земельними ресурсами в межах території об’єднаних територіальних громад», «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству», «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю» та «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо стимулювання створення і розвитку сімейних фермерських господарств та припинення корупційних зловживань у сфері розпорядження землями державної та комунальної власності».

Та як юрист, я хотів би наголосити, що деякі важливі для протидії сільгоспрейдерству закони вже вступили у силу і діють! Наприклад, Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності», згідно нього – справжність підписів на рішеннях загальних зборів засновників ( в тому числі сільгосппідприємств), яким були внесені зміни до відомостей про юридичну особу, а також статутах юросіб, обов’язково засвідчуються нотаріально. Також частково скасовано принцип екстериторіальності й відтепер державна реєстрація прав на майно і землю – проводиться в межах АР Крим, областей, міст Києва та Севастополя (виключенням є документ подані в електронній формі), але про будь-які зміни в реєстрі нерухомості його власники повідомлятимуться та їм надаватиметься можливість заблокувати на 10 робочих днів будь-які реєстраційні дії з належним їм майном. Таким чином, прийняття цього Закону істотно ускладнило механізми рейдерських захоплень майна громад і української землі.

Поділитись:

Залишити коментар

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *